Expertises en aménagement du territoire

Avocat en droit de l'urbanisme et de l'environnement à Angers

En conseil comme en contentieux, le Cabinet a développé une fine expertise sur l’ensemble des problématiques relevant des autorisations d’urbanisme et des autorisations environnementales, des documents d’urbanisme locaux et des opérations d’aménagement des sols.

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Des compétences au service de vos projets : le Cabinet assiste les particuliers, les associations, les entreprises, les promoteurs et aménageurs privés, les collectivités territoriales et leurs établissements publics pour définir la meilleure stratégie et garantir la sécurité juridique de leurs actes et procédures dans toutes les matières relevant du droit de l’urbanisme et de l’environnement.

Qu'est-ce que le droit de l'urbanisme ?

À la croisée des chemins entre le droit public, le droit du patrimoine, le droit de l’immobilier et de la construction et le droit de l’environnement, le droit de l’urbanisme est une discipline technique et stratégique qui nécessite une grande maîtrise des règles applicables.

Étroitement lié aux enjeux environnementaux, le droit de l’urbanisme réglemente l’utilisation et l’occupation des sols en harmonisant la protection de l’environnement et l’esthétique urbaine, en assurant un juste équilibre entre population urbaine et population rurale et en garantissant la cohésion entre l’habitat et les équipements publics, tout en répondant aux enjeux politiques locaux de rationalisation et d’optimisation des sols.

Obtenir un permis de construire, un permis de démolir, un permis d’aménager ou une déclaration préalable de travaux, contester la délivrance d’une autorisation d’urbanisme ou l’inconstructibilité de sa parcelle… : les règles auxquelles vous devez satisfaire sont toujours plus nombreuses et complexes.  C’est pourquoi avoir recours à un avocat compétent en droit de l’urbanisme vous permet de bénéficier de solutions opérationnelles adaptées à vos besoins et à vos enjeux.

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Quels sont les domaines d’expertise de votre avocat en urbanisme et en environnement ?

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Contentieux des autorisations d'urbanisme

Vous souhaitez étudier la faisabilité juridique de votre projet immobilier ou défendre votre projet qui a été refusé par l’administration ? Votre voisin a obtenu une autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager, de démolir, déclaration préalable de travaux, changement de destination) et vous souhaitez la contester ? Votre voisin a décidé d’engager un recours contre votre permis et vous souhaitez vous défendre ? Entreprises, particuliers, associations, organismes publics : le cabinet vous accompagne.

Qu’il s’agisse de sécuriser un acte, de défendre ou de contester un projet, le cabinet intervient quotidiennement dans les contentieux relatifs aux certificats d’urbanisme, aux déclarations préalables, aux permis de construire, d’aménager et de démolir, aux permis valant autorisation au titre des établissements recevant du public (ERP) et aux autorisations relatives aux antennes-relais.

Il intervient également lors de contentieux relatifs aux autorisations environnementales : installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), installation d’éoliennes.

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Vous vous êtes vu notifier une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable par la mairie ? Vous avez la possibilité de contester ce refus. Différentes voies de recours existent :

  • le recours administratif amiable (recours gracieux ou hiérarchique), que vous pouvez exercer directement auprès de l’administration lorsque la décision prise par le maire vous semble injustifiée ou que les motifs mentionnés sont contestables. Vous disposez alors d’un délai de 2 mois pour formuler et notifier votre recours gracieux à compter de la date à laquelle vous avez accusé réception de la décision de refus ;
  • le recours contentieux en annulation et/ou en suspension devant le Tribunal administratif, lequel doit obligatoirement être introduit dans un délai de 2 mois suivant la réception de la décision de refus. Si vous avez entre temps formulé un recours administratif préalable (recours gracieux ou hiérarchique), vous disposez alors de 2 mois supplémentaires pour exercer votre recours en justice.

Pour contester une autorisation d’urbanisme accordée à votre voisin, vous devez disposer d’un intérêt à agir à l’encontre de cette décision. Il faut ainsi rapporter la preuve que la construction ou l’aménagement autorisé a des conséquences directes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de votre bien immobilier, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Le délai de recours des tiers (voisins immédiats, riverains, préfet…) contre un permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme est de 2 mois à partir de la date d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain. Préalablement au recours contentieux qui pourrait être introduit devant le Tribunal administratif, un recours gracieux peut également être exercé auprès du maire ayant délivré l’autorisation afin qu’il procède au retrait de votre autorisation. En toute hypothèse, la décision de retrait que vous pourriez vous voir notifier peut également être contestée devant le juge.

Dans la mesure où l’affichage sur le terrain fait courir le délai de recours des tiers à l’encontre de votre permis, il faut que vous puissiez prouver avoir rempli les formalités d’affichage en établissant : la date de début d’affichage, la continuité de l’affichage pendant toute la durée des travaux, la lisibilité et la visibilité du panneau.

Si la preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens, il est préférable de procéder à un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à compter du premier jour de l’affichage. Vous disposerez ainsi d’une preuve irréfutable de la date de point de départ du délai de recours.

Caractéristique d’une incompatibilité entre l’intérêt public lié au développement des énergies renouvelables et le bien-être personnel des citoyens et administrés, l’implantation d’éoliennes peut être au cœur de nombreux débats en raison des nuisances qu’elle emporte. Collectivités publiques, associations, riverains : vous pouvez vous opposer à l’installation d’une éolienne, sous réserve de justifier d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision d’autorisation.

Pour s’opposer à la réalisation d’un tel projet, l’intérêt à agir doit être parfaitement justifié au regard des dispositions du Code de l’urbanisme et du Code de l’environnement : nuisances importantes, fragilisation de l’écosystème local et de la biodiversité (Natura 2000, trames vertes et bleues, ZNIEFF…), réduction de la valeur vénale des biens immobiliers, impact visuel négatif sur le patrimoine naturel et culturel de la commune… De nombreuses considérations peuvent ainsi être mises en balance.

Il existe différents moyens pour s’opposer à l’installation d’un parc éolien : participer à l’enquête publique sur le projet éolien, exercer un recours gracieux auprès du Préfet, exercer un recours contentieux auprès de la cour administrative d’appel compétente.

Bien que l’avocat expert en urbanisme ne soit pas toujours obligatoire devant le Tribunal administratif, il devient en revanche nécessaire devant la cour administrative d’appel et, par conséquent, en cas de recours contentieux contre un projet éolien. En conseil ou en mission d’assistance ou de représentation, le cabinet est à vos côtés pour vous accompagner dans chacune de vos démarches.

La décision d’autorisation ou de refus d’autorisation peut être contestée devant la juridiction administrative par les pétitionnaires dans un délai de 2 mois et par les tiers dans un délai de 4 mois à compter de la publication de la décision contestée.

Le juge dispose de la faculté de surseoir à statuer dans l’attente d’une régularisation par le porteur de projet, d’annuler ou de réformer totalement ou partiellement la décision en fonction des circonstances de fait et de droit applicables au moment où il rend son jugement.

L’essentiel des règles applicables en matière d’urbanisme et d’occupation des sols est défini localement par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), lesquels sont compétents pour élaborer les documents de planification urbaine et les documents d’urbanisme (carte communale, plan locaux d’urbanisme communaux ou intercommunaux…).

Branche complexe et évolutive du contentieux administratif, le contentieux des documents d’urbanisme vise les litiges relatifs à l’élaboration, à la révision, à la modification ou à l’annulation des documents qui régissent l’aménagement du territoire, tels que les plans locaux d’urbanisme (PLU), les cartes communales ou les schémas de cohérence territoriale (SCoT). Ces documents déterminent notamment les règles applicables aux constructions, aux équipements publics, aux zones naturelles et agricoles et à la constructibilité des terrains.

Le juge administratif est compétent pour contrôler la légalité des actes administratifs relatifs aux documents d’urbanisme réglementaires.

Le cabinet accompagne ses clients, publics ou privés, dans le cadre des problématiques relatives à l’adoption d’un Plan local d’urbanisme, à sa modification ou sa révision, à la modification du zonage d’urbanisme, à la contestation de classements ou de déclassements de parcelles en zones et secteurs protégés (agricoles, naturelles).

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Contentieux des documents d'urbanisme

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Vous avez déposé un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme et vous n’avez pas obtenu de décision favorable au regard du PLU ? Dès lors que le PLU de votre commune peut être pénalisant pour la réalisation de votre projet immobilier, vous êtes en droit d’introduire un recours à l’encontre du PLU.

Attention toutefois aux délais : vous disposez en effet d’un délai de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage en mairie de la délibération approuvant le PLU ou la modification du PLU.

Passé ce délai, vous pouvez toutefois enjoindre au maire de la commune d’inviter le conseil municipal à procéder à l’abrogation totale ou partielle du PLU, par exemple en tant qu’il classe la parcelle dont vous êtes propriétaire en zone agricole où aucune construction n’est autorisée en dehors des constructions strictement nécessaires à l’exercice d’une activité agricole (or, vous n’êtes pas agriculteur…).

Particuliers, associations, collectivités publiques : le cabinet met à votre service son expérience et son expertise en matière d’urbanisme réglementaire.

En principe, les terres agricoles ne sont pas constructibles, mais sont protégées en raison de leur intérêt agronomique, biologique ou économique. Il existe toutefois certaines exceptions, en fonction de la situation particulière de votre commune (commune dotée d’un PLU, d’une carte communale ou ne disposant d’aucun document d’urbanisme local). Il est conseillé de prendre l’attache d’un avocat expert en occupation des sols pour apprécier les possibilités conférées à la constructibilité de votre terrain.

Les documents d’urbanisme ont notamment pour objet de découper le territoire en zones et de fixer les règles d’occupation et d’utilisation des sols qui ont vocation à s’y appliquer.

Le PLU, en ce qu’il établit le zonage de votre parcelle, est contestable soit directement, soit à l’occasion d’un recours formé contre un acte dont le PLU est la base légale, comme par exemple un refus de permis de construire. Le juge pourra alors contrôler la définition des zones, le choix du zonage et les règles applicables.

Le contentieux des documents d’urbanisme est une matière technique et exigeante : il est fortement recommandé de se rapprocher d’un avocat compétent en droit de l’urbanisme pour vous défendre avec efficacité devant les juridictions compétentes.

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Action et maîtrise foncière

L’action foncière est un ensemble de mesures conduites pour réguler le marché du foncier : la fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et d’immeubles existants. Elle peut revêtir différentes formes : la maîtrise du foncier public, l’exercice du droit de préemption, l’expropriation pour cause d’utilité publique, la cession ou la location de terrains.

Le cabinet vous accompagne aux différents stades de la procédure :

  • devant le Juge judiciaire pour les contentieux en fixation judiciaire du prix d’acquisition (préemption, délaissement), en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’expropriation et son recouvrement, ainsi que dans les procédures de relogement des occupants ou d’éviction des commerçants ;
  • devant le Juge administratif pour les contentieux relatifs à la légalité des décisions de préemption, des arrêtés de déclaration d’utilité publique (DUP) d’un projet et des arrêtés de cessibilité ;
  • mais également dans le cadre des processus de négociation amiable et de médiation conventionnelle ou judiciaire.

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La décision de préempter peut parfaitement faire l’objet d’une demande d’annulation si le projet d’aménagement urbain porté par la mairie n’est pas poursuivi. L’ancien propriétaire du logement comme la personne ayant déclaré son intention d’acheter le bien préempté peuvent alors saisir le tribunal administratif compétent.

Le locataire est tenu d’accepter les contraintes liées à la préemption du logement qu’il occupe. Le logement peut ainsi être préempté pour réaliser des travaux de restauration ou pour démolir le logement afin de le reconvertir.

Dans ces circonstances, le locataire peut à tout moment décider de résilier son bail en le déclarant à la commune par courrier recommandé avec accusé de réception. La collectivité est alors tenue de lui verser les indemnités auxquelles il peut prétendre, notamment liées aux améliorations qu’il aurait pu apporter au logement.

Si le projet porté par la commune nécessite que le locataire quitte le logement qu’il occupe, cette dernière doit alors prendre en charge les frais de déménagement qui en résultent et lui proposer un relogement dans un logement adapté à ses besoins et à ses ressources financières.

Bien que votre propriété ait été expropriée, vous disposez toujours d’un droit de rétrocession sur le bien, c’est-à-dire un droit de restitution vous permettant de reprendre, sous certaines conditions, votre bien immobilier.

Cette faculté peut être exercée dans 2 cas :

  • la personne publique expropriante souhaite vendre le bien acquis par expropriation : elle doit alors vous informer en priorité de sa décision de vendre ;
  • le projet prévu par la déclaration d’utilité publique (DUP) n’est pas respecté par la personne publique dans les 5 ans qui suivent l’ordonnance d’expropriation : vous pouvez alors demander la rétrocession du bien pendant 30 ans.

En matière de droit de l’urbanisme et de l’immobilier, la construction sans permis, le non-respect des règles relatives à la protection du patrimoine ou de l’environnement, l’utilisation des sols en méconnaissance du plan local d’urbanisme, de la carte communale ou du règlement national d’urbanisme constituent des infractions pénales lourdement sanctionnées par des peines d’amende, une peine d’emprisonnement en cas de récidive, de remise en état, de confiscation ou de démolition.

Le cabinet intervient régulièrement en droit pénal de l’urbanisme et de la construction :

  • la réalisation de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable de travaux ;
  • la réalisation de travaux non conformes à un permis de construire ou à une déclaration préalable de travaux ;
  • la violation des règles prévues par le Plan local d’urbanisme (PLU) ;
  • la violation des règles relatives aux monuments historiques, aux sites classés ou aux espaces protégés ;
  • la destruction ou la dégradation de biens appartenant à autrui ou d’intérêt collectif ;
  • le défaut d’autorisation de coupes et d’abattages d’arbres ;
  • le délit d’exécution de travaux en violation des règles d’accessibilité et de sécurité.

Pour être efficacement accompagné dans cette matière, il est primordial d’être assisté par un avocat rompu aux finesses et subtilités du droit de l’urbanisme.

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Droit pénal de l'urbanisme

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L’édification d’une construction sans permis expose le contrevenant à des sanctions pénales, civiles et administratives. Toutefois, un permis de construire peut être accordé après la construction.

Ainsi, un permis de construire dit de « régularisation » peut être délivré pour régulariser des travaux déjà entrepris voire achevés, et réalisés sans permis ou en violation des prescriptions d’un permis.

Le permis de régularisation n’a pas pour effet d’effacer rétroactivement l’infraction constituée par la réalisation de travaux sans permis ou non conformes au permis d’origine, et ne fait pas obstacle à l’application de sanctions pénales ou fiscales motivées par cette infraction. En revanche, la délivrance d’un permis fait obstacle au prononcé par l’autorité judiciaire d’une mesure de démolition.

Attention toutefois : si la construction est achevée, la régularisation d’une construction non conforme au permis de construire obtenu ne peut pas, en principe, prendre la forme d’un permis modificatif mais exige la délivrance d’un nouveau permis portant sur les éléments de la construction qui diffèrent du projet autorisé.

La régularisation par permis modificatif est toutefois possible si l’administration a constaté la non-conformité des travaux à la suite d’un récolement et adressé au pétitionnaire une mise en demeure de déposer un dossier modificatif.

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire (ou l’opposition à déclaration préalable de travaux) ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Toutefois, cette « prescription administrative » ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • construction de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
  • construction visée par une action en démolition engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;
  • construction située dans un site classé ou un parc national ;
  • construction située sur le domaine public ;
  • construction réalisée sans qu’aucun permis de construire ait été obtenu, alors qu’un permis était pourtant requis. La prescription décennale bénéficie néanmoins aux travaux réalisés sans déclaration préalable ;
  • construction située dans une zone de danger d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
  • construction réalisée sans qu’il ait été procédé à la consignation exigée par l’autorisation d’urbanisme dans les zones exposées à l’érosion du littoral.

Dès lors qu’elles subissent un préjudice du fait de l’infraction commise, les communes (ou les EPCI) peuvent se constituer partie civile afin d’obtenir réparation.

Le préjudice subi par la personne morale correspond alors à l’infraction d’urbanisme commise sur son territoire, la commune n’ayant pas à prouver qu’elle a subi un préjudice personnel et direct.

Les poursuites pénales ne peuvent plus être engagées ni l’infraction sanctionnée après l’écoulement du délai de prescription de l’action publique.

Le délai court à compter de l’achèvement de l’ensemble des travaux dès lors qu’ils forment un tout indivisible, c’est-à-dire à partir du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elles sont destinées.

La prescription de l’action publique pénale est de 6 ans. Une fois ce délai expiré, l’auteur du délit ne peut plus faire l’objet de poursuites pénales puisque l’action publique est éteinte. Dans certains, une action civile reste envisageable ; mais le maire ne peut plus dresser le procès-verbal prévu à l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme.

Comme pour les autres infractions pénales, les actes de poursuite, d’instruction et d’enquête interrompent l’écoulement du délai. Il en va ainsi de l’ensemble des actes qui mettent en œuvre l’action publique : citation directe, réquisitoire introductif, constitution de partie civile, etc. De même, le délai est interrompu par les procès-verbaux constatant l’existence d’une infractions, les auditions, visites domiciliaires, etc.

Indépendamment des poursuites pénales, le maire peut prendre des mesures administratives afin de faire cesser rapidement l’infraction, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations.

Il peut mettre en demeure la personne responsable de réaliser les travaux de mise en conformité requis ou de déposer une demande d’autorisation pour régulariser la situation.

Cette mise en demeure peut désormais être assortie d’une astreinte : montant maximal de 500 € par jour, sans pouvoir excéder 25 000 € au total.

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