Expertises en droit civil

Avocat en droit immobilier et de la construction à Angers

Acheteurs, vendeurs, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, constructeurs, assureurs : le Cabinet intervient sur l’ensemble des aspects juridiques liés aux actes et transactions en matière immobilière.

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Le droit de l’immobilier et de la construction est une matière technique à forts enjeux. Notre Cabinet d’avocat met un point d’honneur à vous assister efficacement à chaque étape de vos démarches immobilières.

Qu'est-ce que le droit immobilier ?

Le domaine immobilier est une matière large et complexe qui nécessite des compétences transversales en droit civil (code civil) et en droit public (code de l’urbanisme).

De l’acquisition d’un terrain à la construction, en passant par les procédures administratives d’urbanisme et les éventuels litiges de voisinage, le droit de l’immobilier fait appel à des notions variées et spécifiques que seul un avocat expert en immobilier privé et public est susceptible de maîtriser.

Le droit immobilier régit l’ensemble des relations entre les différents acteurs d’une affaire immobilière. Il regroupe notamment :

  • Les différentes transactions immobilières, et notamment la vente immobilière (vices cachés, vices du consentement, etc.)
  • La location immobilière (bail d’habitation, bail commercial)
  • Le respect des règles d’urbanisme et l’obtention des autorisations d’urbanisme
  • Les conflits de voisinage
  • L’empiètement sur une propriété privée
  • Les opérations de bornage
  • Les servitudes (vues, droit de passage, etc.)
  • Le droit de la construction et les litiges relatifs aux malfaçons
  • Le droit de la copropriété…

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Quels sont les domaines d’expertise de votre avocat en droit immobilier et de la construction ?

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Vente et acquisition immobilière

Le Cabinet intervient à chacune des étapes d’une transaction immobilière, en amont comme en aval de la vente, pour veiller au respect des droits et intérêts de l’acheteur ou du vendeur :

  • Litiges sur l’existence et la formation du contrat de vente : consentement des parties, accord sur la chose et sur le prix
  • Litiges relatifs à la nature du contrat de vente : promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique, compromis de vente, vente sous conditions suspensives et levée des conditions suspensives, réitération par acte authentique
  • Responsabilité du vendeur, de l’acquéreur, des professionnels et intermédiaires (agences immobilières, notaires, banques) : désordres apparents, vices du consentement, garantie des vices cachés, manquement au devoir d’information et de conseil du notaire ou de l’agent immobilier
  • Contentieux de la vente immobilière : rétractation, résolution de la vente, caducité de la vente, nullité de la vente, vente forcée, liquidation-partage
  • Réparation des préjudices : clause pénale, indemnité d’immobilisation, dommages-intérêts
  • Litiges relatifs à l’indivision, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier
  • Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Représentation des parties lors des mesures d’expertise judiciaires

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Dès lors que l’agent immobilier occupe une place centrale dans les transactions immobilières, sa responsabilité est susceptible d’être engagée : la jurisprudence considère qu’il est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

Pour son client, la responsabilité de l’agent immobilier est contractuelle en cas de :

  • mauvaise exécution de la mission qui lui a été confiée ;
  • inefficacité d’un acte juridique pour lequel il s’est porté rédacteur ;
  • en cas de manquement à son devoir d’information ou de conseil.

Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la date des faits qui lui sont reprochés.

Oui, la responsabilité civile du notaire peut principalement être engagée dans 4 cas :

  • fautes commises dans l’authentification des actes ;
  • manquements du notaire à son devoir d’information et de conseil ;
  • défaut d’efficacité technique et pratique des actes que le notaire instrumente ;
  • erreurs commises par le notaire dans les formalités postérieures à l’acte de vente.

Le notaire est en effet tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard du vendeur comme de l’acheteur : il doit les informer et les éclairer efficacement sur le contenu et les conséquences des actes signés par les parties.

Ce devoir de conseil s’étend à tous les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux des actes, et implique que le notaire adapte son conseil à la situation spécifique de chaque client.

Si le notaire manque à ce devoir, il engage sa responsabilité civile.

La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel une personne promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir à un prix et à des conditions déterminées. Par conséquent, si l’une des parties refuse de réitérer l’acte de vente, l’autre partie peut solliciter en justice l’exécution forcée ou la résolution de la vente. Elle peut également obtenir le versement de dommages-intérêts.

Il en va toutefois différemment si la promesse est soumise à la réalisation de conditions suspensives au bénéfice du futur acquéreur et que celles-ci n’ont pu être levées pour des raisons indépendantes à sa volonté.

Le refus de conclure l’acte réitératif de vente après avoir conclu une promesse synallagmatique de vente est source d’un abondant contentieux en matière de vente immobilière.

Troubles anormaux du voisinage (bruit, odeurs, animaux de compagnie, plantation envahissante, construction gênante, etc.), empiètement sur son terrain, abus de propriété, contentieux lié au bornage d’un terrain, litige lié à une servitude de passage ou de vue, privation d’ensoleillement… : les troubles du voisinage et les conflits qui en résultent peuvent rapidement altérer votre bien-être quotidien. 

Vous devez faire face à un voisin récalcitrant avec lequel la discussion n’est plus possible ? Vous n’êtes pas parvenu à trouver un accord pérenne avec votre voisin ? Le Cabinet vous apporte son assistance pour vous aider à retrouver votre quiétude en réglant le conflit avec efficacité et durabilité.

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Conflits de voisinage

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L’action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage permet d’obtenir l’annihilation des nuisances, voire l’indemnisation des préjudices subis.

Pour la jurisprudence, la responsabilité des troubles anormaux du voisinage repose sur un principe bien établi : nul ne soit causer à autrui un trouble qui excède ce qui est normalement acceptable.

Constituent notamment des troubles anormaux du voisinage :

  • la création de vues directes et indirectes sur votre parcelle ;
  • l’édification de constructions trop hautes ;
  • la perte d’ensoleillement ;
  • la perte de valeur vénale de votre bien immobilier ;
  • les nuisances sonores, olfactives, d’écoulement des eaux etc.

Dans le même sens, les propriétaires d’un bien immobilier subissant des désordres provoqués par la réalisation de travaux sur la propriété voisine sont recevables pour en solliciter la réparation.

Si la preuve d’un trouble anormal du voisinage peut être établie par tout moyen, il est préférable de procéder à un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), dont le procès-verbal peut être accompagné de photographies ou de vidéos. Vous disposerez ainsi d’une preuve irréfutable du trouble subi.

L’empiètement en matière immobilière consiste à occuper et/ou utiliser sans droit ni titre la propriété du voisin.

De nombreuses situations peuvent être caractérisées comme un empiètement : une construction édifiée en limite séparative de propriété, une hauteur de construction qui n’est pas respectée, le dépassement chez le voisin d’une plantation ou d’une branche d’arbre…

Aussi minime soit-il (quelques millimètres ou centimètres seulement) et qu’il cause ou non des dommages à celui qui l’invoque, l’empiètement constitue une violation du droit de propriété et est lourdement sanctionné par les juridictions civiles.

En effet, quelle que soit son ampleur, l’empiètement est toujours sanctionné par la démolition ou le déplacement de l’ouvrage qui empiète, peu importe l’éventuelle disproportion entre le coût de cette mesure et les désagréments subis par le propriétaire du fonds voisin.

Dès lors qu’il existe un doute quant à la délimitation de propriétés voisines, il convient de recourir à une opération de bornage en faisant intervenir un géomètre-expert. Une fois le bornage effectué, il ne reste plus qu’à solliciter l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu’il puisse constater l’empiètement effectif du voisin.

Vous êtes victime d’un empiètement sur votre propriété ? Plusieurs voies d’action sont ouvertes : d’abord en tentant de trouver un accord amiable, le cas échéant en engageant une procédure judiciaire.

1.  La tentative préalable et inévitable de conciliation : la loi impose désormais de tenter préalablement une procédure amiable entre voisins, afin de trouver un accord concernant l’empiètement. Si une solution est trouvée dans le cadre de la conciliation, celle-ci dit doit être acceptée par toutes les parties et peut être homologuée en justice.

2.  La procédure judiciaire : en cas échec de la conciliation, il convient de saisir le tribunal judiciaire en sollicitant la condamnation du voisin à procéder à la démolition de l’ouvrage qui empiète. Les textes sont clairs : nul ne peut être contraint à céder sa propriété.

La perte d’ensoleillement comme d’une vue peut, selon les circonstances, être considérée comme un trouble anormal de voisinage offrant la possibilité au propriétaire lésé d’agir. Ce trouble peut notamment résulter de l’édification d’une construction en limite séparative de propriété, d’une surélévation d’immeuble existant, de l’extension d’un mur, voire de la présence d’arbres de hautes tiges.

Le propriétaire demandeur devra prouver la perte d’ensoleillement alléguée et devra notamment rapporter la preuve que cette perte constitue un trouble anormal du voisinage.

En effet, la perte d’ensoleillement n’est répréhensible que si elle constitue un trouble anormal du voisinage. Le trouble anormal du voisinage peut être défini comme un dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage. 

Le trouble anormal de voisinage en zone urbaine est apprécié de façon plus stricte par les juges : l’édification de nouvelles constructions réduisant l’ensoleillement est généralement qualifiée de plus normale en milieu urbain. Le trouble sera plus facilement qualifié d’anormal par les juges lorsque la construction est implantée en zone rurale ou dans un quartier pavillonnaire.

La seule circonstance qu’un permis de construire ait été accordé n’empêche pas nécessairement d’engager une action sur le fondement des travaux anormaux du voisinage.

Avant toute procédure en justice, il convient de tenter de résoudre le différend à l’amiable. En cas d’échec, le propriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire compétent afin d’obtenir la réparation de son préjudice et, dans certains cas, la démolition du bien litigieux.

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Baux d’habitation et baux commerciaux

Le Cabinet intervient au nom du bailleur ou du locataire pour régler avec efficacité et sérénité les litiges d’ordre locatif, qu’il s’agisse de baux d’habitation ou de baux commerciaux.

Notre accompagnement s’étend notamment aux différends relatifs :

  • À la requalification du bail pour assurer la conformité de votre contrat à la protection de vos intérêts
  • À la fixation du loyer et à la répartition des charges entre le bailleur et le locataire
  • Au contentieux et au recouvrement des loyers impayés : mise en demeure de payer, commandement de payer, conciliation et médiation, mise en œuvre de la caution simple ou solidaire
  • À la résiliation du bail
  • À la restitution du dépôt de garantie et la contestation de frais
  • Au contentieux du congé ou du refus de renouvellement de bail
  • Aux procédures d’expulsion
  • Aux dégradations locatives
  • Aux troubles de jouissance, à l’usage anormal des lieux loués et aux logements insalubres
  • À l’entretien des locaux et aux litiges relatifs à la réalisation de travaux

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Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location via un bail d’habitation et votre locataire ne paie pas le loyer ?

1.  Vous pouvez adresser au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur pour tenter de trouver un accord amiable (cette démarche constitue parfois un préalable obligatoire avant de saisir le juge, lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €).

2.  Résilier le bail et solliciter l’expulsion du locataire. Cette procédure dépend toutefois de l’insertion dans le bail d’une clause résolutoire (obligatoire pour tous les baux signés à compter du 29 juillet 2023). Si le bail fait mention d’une clause résolutoire :

    • vous devez faire délivrer un commandement de payer au locataire en missionnant un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
    • le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette ;
    • passé ce délai, si le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité de sa dette et que vous n’avez pas convenu avec lui un échelonnement, vous pouvez l’assigner devant le juge des contentieux et de la protection dont dépend le logement loué. Il est également possible de saisir le juge en référé. Vous devez demander au juge de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du locataire et de fixer le montant d’une indemnité d’occupation.

3.  Faire signifier la décision de justice et faire délivrer un commandement de quitter les lieux en missionnant un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

4.  À l’issue du délai octroyé au locataire pour libérer le logement, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) doit procéder à son expulsion.

Attention : si le locataire a déposé un dossier de surendettement, des règles spécifiques tendent à s’appliquer.

Si votre propriétaire refuse de vous restituer le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le montant du dépôt de garantie est augmenté d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Si le propriétaire s’obstine dans ce refus injustifié nonobstant la mise en demeure que vous lui avez adressée, le locataire peut saisir le juge. Il existe 2 cas de figure :

  • le montant dû par le propriétaire est inférieur ou égal à 5 000 € : le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure amiable constitue un préalable obligatoire avant la saisine du juge ;
  • le montant dû par le propriétaire est supérieur à 5 000 € : le locataire peut saisir directement le juge des contentieux et de la protection ou décider d’engager une conciliation préalable. La saisine du juge doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Lorsque le bailleur décide de ne pas renouveler le bail commercial, il est en principe tenu de verser au preneur (locataire) une indemnité d’éviction dont l’objectif est de couvrir l’entier préjudice subi. Son montant correspond à la valeur de remplacement du fonds qui disparaît et, le cas échéant, à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé.

Par dérogation, dans certains cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à s’acquitter de l’indemnité d’éviction. C’est par exemple le cas lorsque :

  • l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité du préfet et présente un danger pour ses occupants ou doit être démoli ;
  • le preneur ne dispose plus de la propriété commerciale des lieux ;
  • le preneur commis des manquements graves à ses obligations contractuelles (loyers impayés, sous-location non autorisée…).

À compter de la date d’effet du congé ou de la signification du refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d’un délai de prescription de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement et/ou solliciter le versement d’une indemnité d’éviction. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander d’indemnité d’éviction : il est occupant sans droit ni titre et peut être expulsé.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation qui ne se sont pas passés comme vous l’aviez imaginé ? Vous devez faire face à un litige avec un constructeur, un architecte ou une assurance ? Le droit de la construction est une matière complexe et évolutive qui nécessite l’intervention d’un avocat compétent en la matière.

Le Cabinet dispose d’une fine expertise et de compétences techniques lui permettant de conseiller et d’assister les maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, constructeurs et assureurs dans le cadre des expertises judiciaires et des procédures relative à la mobilisation des différentes garanties et assurances.

De la conception du projet constructif jusqu’à la réception des travaux, le Cabinet intervient en amont pour sécuriser juridiquement votre projet et prévenir les risques de contentieux, mais également en aval lors de la survenance d’un litige relatif :

  • Aux marchés de travaux (CCTP, CCAP)
  • Au recouvrement du solde d’un marché de travaux et à l’application de pénalités
  • Aux retards de livraison
  • À l’assurance dommage-ouvrage (assurance DO)
  • À la responsabilité légale des constructeurs : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale de l’ouvrage
  • À la responsabilité contractuelle des constructeurs : défaut d’exécution, malfaçons, non-conformité aux règles de l’art et document technique unifié (DTU), désordres intermédiaires
  • Aux contrats de construction de maison individuelle (CCMI)

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Droit de la construction

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Lorsque la résolution du litige dépend d’une analyse technique d’un homme de l’art, une mesure d’expertise judiciaire peut (et doit parfois) être sollicitée. La demande peut être formée avant ou au cours de la procédure judiciaire.

  • Avant le procès, l’assignation en référé expertise : il est possible de saisir le président du tribunal judiciaire pour demander la désignation d’un expert judiciaire. Le rapport d’expertise aura alors vocation à éclairer le juge si une procédure au fond est engagée pour trancher le litige.
  • Pendant le procès : s’il estime qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour rendre sa décision, le juge peut ordonner d’office une expertise en cours de procédure. Il est également possible de solliciter une expertise pour établir la preuve de faits : on parle alors de décision avant dire droit.

L’ordonnance du juge précise alors les éléments suivants :

  • l’expert désigné ;
  • la mission de l’expert ;
  • le montant de la consignation (somme versée à titre d’avance sur les honoraires de l’expert judiciaire) ;
  • le délai dans lequel l’expert doit déposer son rapport ;
  • le magistrat chargé de suivre et contrôler les opérations d’expertise.

Dans les 10 ans suivant la réception des travaux, vous êtes en droit de mobiliser la garantie décennale de votre constructeur.

Cette garantie impose au constructeur de réparer les dommages qui n’étaient pas décelables lors de la réception des travaux, dès lors que les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Le constructeur est présumé responsable des dommages. S’il souhaite s’exonérer de sa responsabilité, il doit prouver que les dommages sont dus à la survenance d’une cause étrangère.

Tout au long de l’année qui suit la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement (GPA), laquelle impose au constructeur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage au moment du procès-verbal de réception voire, le cas échéant, lors d’une notification par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si les travaux réparatoires ne sont pas effectués dans le délai fixé, vous êtes en droit de saisir le tribunal judiciaire dans l’année couverte par la garantie de parfait achèvement.

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Droit de la copropriété

Vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété et vous vous interrogez sur l’étendue de vos droits et obligations ? Vous avez un différend avec un copropriétaire ou le syndic et vous entendez faire valoir vos droits ?

Le Cabinet assiste et défend les droits et intérêts des copropriétaires, des syndicats de copropriétaires ou des syndics en cas de litiges relatifs :

  • À la contestation de la répartition et du paiement des charges communes
  • À l’appropriation, l’atteinte et aux dommages causés aux parties communes
  • Aux travaux sur les parties communes effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale, aux travaux de surélévation, de construction et d’amélioration
  • À la cessation de dommages causés aux parties privatives
  • Aux dégâts des eaux
  • À la préservation des droits des copropriétaires et aux troubles anormaux du voisinage
  • À la violation du règlement de copropriété
  • À l’indemnisation de préjudices
  • À la contestation des procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires

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Oui, vous pouvez contester une décision ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires, à condition toutefois d’avoir la qualité de copropriétaire défaillant (absent ou non représenté en assemblée générale) ou opposant (ayant voté contre une décision de l’assemblée générale).

Vous avez également la faculté de contester l’irrégularité ou l’absence de convocation en assemblée générale. La circonstance que les documents obligatoires n’aient pas été transmis avec la vocation constitue en outre une cause de nullité.

Le délai pour contester la décision diffère selon que le procès-verbal d’assemblée générale ait ou non fait l’objet d’une notification par le syndic :

  • en cas de notification du procès-verbal, laquelle doit intervenir dans un délai d’1 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, la décision peut être contestée dans un délai de 2 mois à compter de ladite notification. À l’expiration de ce délai de 2 mois, la décision ne peut plus être contestée, ce quand bien même elle serait irrégulière ;
  • en l’absence de notification du procès-verbal, la décision peut être contestée pendant 5 ans.

Par principe, avant d’être entrepris par un copropriétaire, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble en copropriété doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Il convient donc, dans un premier temps, de vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété.

Toutefois, bien que cette règle demeure le principe, une délibération d’assemblée générale adoptée a posteriori peut ratifier les travaux irrégulièrement entrepris. Les travaux doivent néanmoins être adoptés à la majorité absolue.

En revanche, la ratification de ces travaux ne concerne que les travaux conformes à la destination de l’immeuble.

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