Le compromis signé, chacun se croit tantôt libre, tantôt prisonnier — souvent à tort dans les deux sens. Qui peut encore renoncer à la vente, dans quels délais, et à quel prix ? Les réponses tiennent en trois mécanismes : la rétractation, la condition suspensive de prêt, et la clause pénale.
Les dix jours de l’acquéreur : une liberté totale, mais brève
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la notification du compromis (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) : il peut renoncer sans motif, sans pénalité, et récupérer intégralement les sommes versées. La rétractation s’exerce par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai — la date d’envoi fait foi. Passé ces dix jours, l’acquéreur est engagé : il ne pourra plus sortir que par le jeu des conditions suspensives.
Le refus de prêt : la sortie protégée — à condition d’être loyal
Dès lors que l’achat est financé par un emprunt, la condition suspensive d’obtention du prêt est d’ordre public : le compromis lui accorde un délai d’au moins un mois. Si la banque refuse un prêt conforme aux caractéristiques prévues au compromis — montant, durée, taux maximal —, la vente tombe et le dépôt de garantie doit être intégralement restitué. Mais gare à la déloyauté : l’acquéreur qui ne dépose aucune demande, la dépose hors délai, ou sollicite un prêt différent de celui prévu (montant supérieur, durée plus courte) voit la condition réputée accomplie — la vente est alors juridiquement formée, et la clause pénale menace. Conservez chaque preuve : demandes déposées, refus écrits des banques, dates.
Le vendeur, lui, ne peut pas changer d’avis
La règle surprend toujours : le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation. Dès l’accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite entre les parties : le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique s’expose à une action en exécution forcée — le jugement pouvant valoir vente — ou au paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts. Une offre plus alléchante reçue entre compromis et acte notarié ne l’autorise à rien : y céder, c’est s’exposer au procès.
Dépôt de garantie et clause pénale : le nerf de la sortie
Le dépôt de garantie — cinq à dix pour cent du prix, consigné chez le notaire ou l’agent immobilier — suit le sort du compromis : restitué intégralement en cas de rétractation dans les dix jours ou de défaillance loyale d’une condition suspensive ; conservé par le vendeur, au titre de la clause pénale, lorsque l’acquéreur refuse de réitérer sans motif légitime. Deux correctifs à connaître : la clause pénale peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive, et sa mise en œuvre suppose le plus souvent une mise en demeure préalable de signer.
Avant de renoncer ou d’assigner : l’audit du compromis
Chaque sortie de compromis se joue sur pièces : la notification qui a fait courir les dix jours était-elle régulière ? Les caractéristiques du prêt figurant au compromis correspondent-elles aux demandes déposées ? Les autres conditions suspensives — urbanisme, servitudes, droit de préemption — se sont-elles réalisées ? Un examen précis du compromis et du calendrier permet, selon le côté où l’on se trouve, de sécuriser la sortie… ou de la fermer.
L'essentiel
Cet article en bref
- L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation, à compter du lendemain de la notification du compromis.
- La condition suspensive de prêt est d'ordre public : le refus conforme au compromis libère l'acquéreur et fait restituer le dépôt.
- Le vendeur n'a aucun droit de rétractation : l'acquéreur peut poursuivre l'exécution forcée de la vente.
- Le dépôt de garantie (5 à 10 %) suit le sort du contrat : restitué si une condition défaille loyalement, acquis sinon.
- Chaque sortie de compromis se joue sur pièces : notification, conformité de la demande de prêt, délais — l'audit précède la décision.
Vos questions, nos réponses
L’acheteur peut-il renoncer après le délai de dix jours ?
Plus librement, non : passé la rétractation, il n’échappe au contrat que par la défaillance loyale d’une condition suspensive — le refus d’un prêt conforme au compromis, notamment. Sinon, le dépôt de garantie est exposé au titre de la clause pénale.
La banque a refusé mon prêt : vais-je récupérer mon dépôt de garantie ?
Oui, intégralement — si votre demande de prêt était conforme au compromis (montant, durée, taux) et déposée dans les délais. Les demandes non conformes ou tardives font réputer la condition accomplie : le dépôt est alors en péril.
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non : le vendeur n’a aucun droit de rétractation. S’il refuse de signer l’acte, l’acquéreur peut poursuivre l’exécution forcée de la vente — le jugement pouvant en tenir lieu — ou réclamer la clause pénale et des dommages-intérêts.
Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas une consultation juridique. Le droit évolue et chaque situation est particulière : pour un avis adapté à votre dossier, contactez le cabinet.
