Les décisions de l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires. Certaines, pourtant, sont irrégulières ou abusives. La loi permet de les contester, à des conditions précises.
Qui peut contester ?
Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir. Celui qui a voté pour la décision ne le peut pas. C'est pourquoi il est important de faire consigner son vote au procès-verbal.
Le délai : deux mois
L'action doit être engagée dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Ce délai est strict : passé ce terme, la décision devient définitive.
Les motifs de contestation
- Irrégularité de convocation (délai, ordre du jour incomplet) ;
- Majorité inappropriée pour la décision prise ;
- Décision contraire au règlement de copropriété ou à la loi ;
- Abus de majorité portant atteinte aux intérêts d'une minorité.
À retenir
Le délai de deux mois court dès la notification du PV : ne tardez pas. Vérifiez votre qualité d'opposant ou de défaillant, condition de recevabilité de l'action.
Nullité de l'assemblée entière ou d'une seule décision ?
Deux contentieux distincts. L'irrégularité de la convocation (délai de vingt et un jours non respecté, documents obligatoires manquants, ordre du jour lacunaire) peut vicier l'assemblée entière. Le grief contre une décision précise (majorité inadaptée, abus de majorité, décision étrangère à l'ordre du jour) ne fait tomber que la résolution visée. La stratégie — et les chances de succès — diffèrent radicalement selon le terrain choisi.
Pendant le procès, la décision votée s’applique
Le recours n'est pas suspensif : les travaux votés peuvent commencer, les appels de fonds sont exigibles. D'où l'intérêt, dans les cas graves, d'assortir l'action d'une demande de suspension. Attention aussi au coût : le copropriétaire qui succombe peut être condamné aux frais — tandis que celui qui gagne est dispensé de participer aux frais de procédure engagés par le syndicat. Un calcul coût/avantage s'impose avant d'assigner.
Ce que change l'intervention d'un avocat
Deux mois pour agir, un formalisme strict et des enjeux financiers réels : la contestation d'AG se décide vite et se prépare rigoureusement. Chaque dossier a ses délais, ses pièces et ses pièges : une consultation permet de sécuriser votre position avant qu'une échéance ne la fragilise.
Qui peut agir, et dans quel délai ?
L’action est réservée aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre la décision) ou défaillants (absents et non représentés) — et, pour les abstentionnistes, la jurisprudence les assimile désormais aux opposants dans certaines configurations de vote. Le délai est impitoyable : deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce terme, même une décision gravement irrégulière devient définitive — sauf nullité pour absence totale de convocation.
Convocation, majorité, abus : les causes d’annulation
- Convocation irrégulière : délai de convocation non respecté, ordre du jour imprécis, documents obligatoires manquants ;
- Règles de majorité méconnues : décision votée à la majorité de l’article 24 quand l’article 25 ou 26 s’imposait ;
- Décision étrangère à l’ordre du jour : l’assemblée ne peut voter que sur les questions inscrites ;
- Abus de majorité : décision contraire à l’intérêt collectif, prise dans le seul intérêt des majoritaires ou dans l’intention de nuire ;
- Atteinte aux droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives ou à la destination de l’immeuble.
Une action à manier avec stratégie
L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic — la représentation par avocat est obligatoire. L’annulation peut être totale ou limitée à une résolution. Attention : la contestation ne vous dispense pas de payer les charges votées tant que l’annulation n’est pas prononcée, et le copropriétaire qui succombe peut être condamné aux frais. Un examen préalable sérieux du procès-verbal et des feuilles de présence est donc indispensable.
L'essentiel
Cet article en bref
- Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d'assemblée générale.
- Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal — il est strict et ne se rattrape pas.
- Convocation irrégulière, majorité inappropriée, décision hors ordre du jour, abus de majorité : les causes d'annulation classiques.
- Le recours n'est pas suspensif : les travaux votés commencent et les appels de fonds restent exigibles pendant le procès.
- Nullité de l'assemblée entière ou d'une seule décision : deux contentieux distincts, aux moyens différents.
Vos questions, nos réponses
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive.
Puis-je contester si je me suis abstenu lors du vote ?
L’action est ouverte aux opposants et aux défaillants. La situation de l’abstentionniste dépend de la manière dont le vote a été décompté : une analyse du procès-verbal s’impose avant toute action.
Dois-je encore payer les charges pendant la contestation ?
Oui : la contestation n’est pas suspensive. Les charges votées restent dues tant que l’annulation n’est pas prononcée — le remboursement s’opère ensuite si vous obtenez gain de cause.
Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas une consultation juridique. Le droit évolue et chaque situation est particulière : pour un avis adapté à votre dossier, contactez le cabinet.
